الاستثمار في اليونان بقطاع العقارات
يعتبر الاستثمار في العقار من أفضل أنواع الاستثمارات في عموم بلدان الاستثمار، وهو كذلك بطبيعة الحال استثمار رابح في اليونان بل يعتبر استثمار مميز وذو مستقبل مشرق لعدة أسباب ربما يكون أهمها الانخفاض السريع الذي واجه أسعار العقارات وقت أزمة الديون، وتوقع ارتفاع أسعار العقارات مجدداً بعد مضي الأزمة، وقد ظهر ذلك بوضوح حيث أظهرت المؤشرات تعافي قطاع العقارات وسيره نحو تحقيق أرباح أفضل للمستثمرين.
لماذا الاستثمار في اليونان بقطاع العقارات ؟
أخذ قطاع العقارات بالانتعاش وتحقيق أرباح تدريجية ملحوظة خصوصاً بعد التعافي الاقتصادي، فأسعار العقارات آخذة في الارتفاع من أدنى مستوياتها التاريخية. ويرجع الفضل جزئياً في هذا التحسن إلى برنامج التأشيرة الذهبية اليونانية، وهو برنامج الإقامة عن طريق الاستثمار الذي قدمته الحكومة اليونانية في عام 2013. كما ساعدت انتخابات 2019 والسياسات الاقتصادية الليبرالية للحكومة الجديدة على تعزيز السوق ودعم قطاعات الاستثمار. لم يضيع رئيس الوزراء ميتسوتاكيس أي وقت في اتخاذ الإجراءات الصحيحة لجذب الاستثمار الأجنبي إلى البلاد.
أفضل المدن والمناطق في اليونان للاستثمار العقاري
1 – الاستثمار في اليونان بقطاع العقارات بمدينة أثينا
في عام 2011م تم تحديد قيمة المؤشر لليونان عنج 10,000 بشكل عام، في حين أن قيمة المؤشر لمركز أثينا كان عند 9409. في هذه المرحلة كانت الأزمة الاقتصادية في اليونان قد بدأت بالفعل، لكنها كانت حينها في مراحلها الأولى. وفي عام 2017م، وصلت الأسعار إلى الحضيض حيث انخفض مؤشر أثينا إلى 4632 أي انخفاض بأكثر من 50% خلال ست سنوات فقط. وفي عام 2020م تحسن المؤشر ليصل إلى 7015، وهو تصحيح طفيف لكنه لا يزال منخفضاً بنسبة 25% مقارنة بتسع سنوات سابقة.
2 – الاستثمار في اليونان بقطاع العقارات في جنوب أثينا
في عام 2011 كانت قيمة المؤشر لجنوب أثينا 13,047، وهي نسبة أعلى بكثير من وسط أثينا في نفس الوقت. وانخفضت القيمة بنسبة 26% بين عامي 2011 و2017، ثم تعافت بنسبة 23% اعتباراً من عام 2020، ولا تزال القيمة الحالية أقل بنسبة 10% من قيمتها قبل عقد من الزمن، علماً أن أسعار العقارات عالمياً شهدت تطور ملحوظ مقارنة بأسعارها في الماضي، لهذا يعتقد أن الأسعار ستصعد لتحقق أرباح ملحوظة في المستقبل.
مشروع يلفت الأنظار : تجدر الإشارة بأن هناك مشروع تجديد يحول المطار القديم إلى تطوير عقاري متعدد الاستخدامات. وسيشمل هذا المشروع على فندق ومراكز تسوق ومباني سكنية ومرسى، ويعتقد بأن هذا المشروع سيرفع الأسعار إلى أعلى مستوياتها في أثينا.
3 – الاستثمار في اليونان بقطاع العقارات في الجزر اليونانية
يوجد أكثر من 6000 جزيرة في اليونان، ما يقرب من 230 منها صالحة للسكن. بعض هذه الجزر اليونانية هي أسواق عقارية مهمة، وقد لوحظ ارتفاع في الطلب من قبل الأمريكيين والأوروبيين حيث يشترون فيها لقضاء العطلات الصيفية.
ركزنا على بعض الجزر الأكثر شهرة والتي تحتوي جميعها على مطارات دولية، لذا يمكن الوصول إليها بسهولة من خلال الممرات الهوائية والممرات البحرية. وتشمل هذه جزر كريت (هيراكليون) وكورفو وسيكلاديز (بما في ذلك ميكونوس وتينوس وعدد قليل من الجزر الأخرى) وليفكادا.
الاستثمار العقاري في جزيرة كريت (هيراكليون)
استمرت أسعار العقارات في الجزيرة بالنزول حتى عام 2019م، وانخفضت قيمة المؤشر بنسبة 40% من 9,677 إلى 5,645 بين عامي 2011 و2019. وتحسنت بنسبة 1.3% فقط في عام 2020م، وهي لا تزال عند أدنى مستوياتها، وهناك العديد ممن يعتقدون صعود الأسعار مجدداً خصوصاً بعد التحسن الاقتصادي.
الاستثمار العقاري في جزيرة كورفو
هي جزيرة يونانية على البحر الأيوني قريبة على الحدود مع إيطاليا، انخفض المؤشر العقاري فيها بنسبة 24% بين عامي 2011 – 2018، ثم تحسن بنسبة 9% ولكنها لا تزال أقل بنسبة 16% في 2020 عن وضعها في عام 2011م.
الاستثمار العقاري في جزيرة سيكلاديز
هي مجموعة من الجزر في بحر إيجه جنوب شرق البر الرئيسي لليونان، تشمل جزر كيكلادس ميكونوس، وأندروس، وتينوس، وناكسوس، وباروس، وسيروس، وسانتوريني، وسيفنوس، وإيوس، وعدد قليل من الجزر الأصغر. وغني عن القول، أن الجزر الأكثر شهرة هي ميكونوس وناكسوس وباروس وسانتوريني. وفي السنوات الأخيرة انضمت Tinos أيضاً.
إن الأسعار في هذه الجزر كانت مرنة طوال فترة الأزمة ويرجع الفضل في ذلك إلى جزيرتي ميكونوس وسانتوريني، وهما جزيرتان يونانيتان مشهورتان عالمياً، وهما دائماً في طلب دولي كبير. ومن الجدير بالذكر أيضاً أن أسعار العقارات الفخمة في هذه الجزر أعلى بكثير من عتبة التأشيرة الذهبية البالغة 250 ألف يورو. ينعكس ذلك أيضاً على تكلفة المعيشة، والتي هي أعلى بكثير من بقية مدن ومناطق اليونان.
الاستثمار العقاري في جزيرة ليفكادا
تقع في البحر الأيوني ويشار إليها بجزيرة البحر الكاريبي، وتتصل بالبر الرئيسي بجسر صغير. انخفضت قيمة المؤشر من 10901 إلى 8143 بين عامي 2011 و 2019، ثم صعدت إلى 8640 في عام 2020. على الرغم من أن الأسعار يبدو أنها قد ارتفعت في عام 2020، إلا أن التغيير هامشي ولا تزال الأسعار الحالية تنخفض بنسبة 20٪ تقريباً عن عام 2011. {7}
عوائد الإيجار من الاستثمار في اليونان بقطاع العقارات
تصنف عوائد الإيجار في اليونان من معتدلة إلى جيدة، ففي وسط أثينا، تعد عائدات الإيجار الإجمالية للشقق جيدة جداً، حيث تبلغ حوالي 4.2٪ للشقق التي تبلغ مساحتها 120 متراً مربعاً، ولكنها أكثر نسبياً للشقق الأصغر (5.7٪ مقابل 75 متراً مربعاً). في كولوناكي وهي منطقة كان يعيش فيها نخبة أثينا قبل أن ينتقل الكثيرون إلى الضواحي، إجمالي عائد الإيجار للشقق الأصغر (50 و85 متراً مربعاً) بمتوسط 6.3٪. بالنسبة للشقق الأكبر يكون العائد أقل جودة.
عائد الإيجار التقريبي : كما أن عائد الإيجار الإجمالي في ضواحي أثينا جيد بشكل مدهش، ففي جليفادا شقة 50 متراً مربعاً يمكن أن تنتج عائدات إيجار 6 ٪ سنوياً، أما شقة 120 متر مربع يكون لها عائد إيجار 4.7٪. في فولا شقة 120 متراً مربعاً متوسط عائد إيجارها 5٪، عوائد Kyfissia المورقة متشابهة ، كما هي في Paleo Psichiko جنوب أثينا، على شاطئ البحر في Vouliagmeni عوائد الإيجار أقل إلى حد ما.
تكلفة الشقة في اليونان
تبين خلال المسح أن متوسط السعر للمتر المربع في ضواحي أثينا مثل إيكالي، كيفيسيا، بسيشيكو، جليفادا، من 2،400 يورو إلى 3600 يورو. بينما تبلغ تكلفة المنازل حوالي 3,200 يورو. تبلغ تكلفة الشقق والفيلات في جزيرة كريت حوالي 1400 يورو للمتر المربع الواحد. والعائدات في جزيرة كريت أقل منها في أثينا، على الأقل للشقق حيث تبلغ عائدات الأجار حوالي 3٪.
الضرائب والتكاليف في اليونان
ضريبة الدخل في اليونان تصاعدية من 9% إلى 44%، وأرباح رأس المال تخضع من بيع الممتلكات المحتفظ بها لأقل من خمس سنوات لضريبة بمعدل ثابت قدره 15%. ويدفع المقيمون ضرائب على دخلهم العالمي بعدلات تصاعدية من 9% إلى 44%.
إجمالي تكاليف المعاملات في اليونان
تتراوح التكلفة الإجمالية لصفقة الذهاب والإياب، أي تكلفة شراء وبيع العقارات، من 6.88٪ إلى 11.04٪. يتم فرض ضريبة التحويل بمعدل ثابت 3٪ اعتباراً من 1 يناير 2014.
التعامل بين المالك والمستأجر
الإيجارات قابلة للتفاوض بحرية بين المستأجر والمالك، لا يوجد حد قانوني للإيداع. أما بخصوص ضمان المستأجر فجميع الإيجارات السكنية لها مدة قانونية لا تقل عن ثلاث سنوات. إذا تم التفاوض على عقد لمدة أقل، فإن فترة الثلاث سنوات تنطبق على المالك، ولكن ليس على المستأجر. العقد لمدة ثلاث سنوات أو أكثر ينتهي تلقائياً في نهاية فترة العقد، دون الحاجة إلى إشعار.
ما مدى صعوبة عملية شراء العقارات في اليونان؟
يمكن لمواطني الاتحاد الأوروبي شراء العقارات في اليونان بحرية، بينما توجد بعض القيود على المواطنين من خارج الاتحاد الأوروبي. يجب على المشتري المحتمل فتح حساب مصرفي يوناني وتحويل جميع الأموال المطلوبة للشراء (سعر العقار، رسوم كاتب العدل، رسوم التسجيل وما إلى ذلك) من أجل الامتثال لتشريعات الضرائب اليونانية أو الاستيراد المصبوب من خلال اليونانية مصلحة الجمارك. يتطلب اقتناء العقارات بالقرب من القواعد العسكرية والحدود الوطنية – لأسباب أمنية بشكل أساسي، وخاصة تلك القريبة من تركيا – وفي بعض الجزر إذناً خاصاً من المجلس المحلي. لا يتم منح هذا الإذن للمواطنين من خارج الاتحاد الأوروبي.
توثيق استيراد الأموال : يجب توثيق استيراد الأموال لشراء العقارات ويتطلب إذناً من بنك اليونان. ستحتاج أيضًا إلى تأمين رقم السجل الضريبي من خدمة الإيرادات الداخلية. إذا كنتما زوجين يخططان لشراء عقار بشكل مشترك، فيجب أن يحصل كل منكما على عقار.
تعيين محامي عقارات : تتمثل الخطوة الأولى لشراء عقار في اليونان في تعيين محامي عقارات، سيكون مسؤولاً عن أداء العناية الواجبة وضمان حماية مصالحك في المعاملة.
اختيار العقار والتحقق والتوقيع : بمجرد اختيار العقار، قدم عرضاً للبائع، في حال تم قبوله فسيقوم محاميك بإعداد اتفاقية شراء أولية. سيقوم الطرفان بالتوقيع ويجب عليك دفع وديعة بنسبة 10٪ لحجز العقار. يجب على محاميك التحقق مما إذا كانت هناك أي رسوم على العقار، وما إذا كان البناء يتبع لوائح التخطيط الحكومية، وأن البائع قد دفع جميع الضرائب المستحقة. يمكن تحقيق ذلك في سجل الرهون العقارية. عندما تكون النتائج مرضية لك، انتقل إلى تسوية الرصيد المتبقي والواجبات الحكومية الضرورية.
صياغة العقد وتحضيره : يستغرق الإغلاق عادة من أربعة إلى ستة أسابيع. يجب عليك الحصول على نسخ من العنوان من البائع. تقع على عاتقك مسؤولية تعيين كاتب عدل لإعداد عقد العقد، والتأكد من صياغته بشكل صحيح، والإشراف على إنهاء عملية الشراء. يجب على كلا الطرفين التوقيع على عقد العقد بحضور كاتب العدل الذي سيتحقق من المعاملة ويسجلها في السجلات العامة. يتطلب هذا منك تقديم جواز سفر ساري المفعول ورقم السجل الضريبي الخاص بك وتصريحًا خاصًا للشراء (إذا لزم الأمر).
الخطوة الأخيرة : بالإضافة إلى ذلك سيحتاج البائع أيضاً إلى تقديم شهادة B´Tax تثبت أن لديه سجلاً نظيفاً لدى Hellenic Fiscus (مكتب الضرائب). عند الانتهاء فإن الخطوة الأخيرة تتضمن تقديم نسخ من سند الملكية ونقل الشهادة إلى سجل الرهون العقارية لتغيير ملكية العقار إلى اسمك.
هوامش لجدول تكاليف المعاملات
تشمل تكاليف المعاملات ذهاباً وإياباً جميع تكاليف شراء الممتلكات ثم إعادة بيعها – أتعاب المحامين، رسوم الموثقين، رسوم التسجيل، الضرائب، أتعاب الوكلاء، إلخ.
- الضريبة : يتم فرض ضريبة التحويل من 3.09٪ إلى 24٪ لنقل الملكية.
- رسوم السجل العقاري : يتم تسجيل نقل الملكية في السجل العقاري. تشمل رسوم تسجيل الأراضي حقوق المسجل والشهادات ورسوم الدمغة. تتراوح رسوم التسجيل من 0.48٪ إلى 0.68٪ من قيمة العقار.
رسوم كاتب العدل : تبلغ رسوم كاتب العدل حوالي 0.80٪ إلى 1٪ من قيمة العقار، بالإضافة إلى 24٪ ضريبة القيمة المضافة. يجب توثيق اتفاقية البيع والشراء حتى تكون سارية المفعول. - الرسوم القانونية : يُنصح بشدة باستخدام خدمات محامٍ لتجنب الأذى المتفشي في اليونان وكذلك لإتمام العناية القانونية الواجبة فيما يتعلق بأي أعباء مثل الرهون العقارية والرهون العقارية وما إلى ذلك. سيساعدك المحامي على الامتثال للضريبة التشريع وسيتأكد من أن سند ملكية الأرض واضح.
- أجور المعاملة العقارية : لا يوجد حد أدنى لمبلغ أجر أي معاملة عقارية لأتعاب المحامي. بناءً على الاتفاق بين المحامي والعميل، يكون عادةً ما بين 1 – 2٪ من قيمة العقار، بالإضافة إلى 24٪ ضريبة القيمة المضافة.
- التحضيرات : إذا كانت هذه هي أول معاملة عقارية لك في اليونان ، فستحتاج أيضاً إلى بعض الأعمال التحضيرية التي يقوم بها محاميك (التسجيل الضريبي، وفتح حساب مصرفي، والترجمات الرسمية، وما إلى ذلك) وفي هذه الحالة عادةً ما يتم تطبيق رسوم إضافية.
عمولة الوكيل العقاري في اليونان
يدفع كل من البائع والمشتري من 1٪ إلى 2٪ (بالإضافة إلى 24٪ ضريبة القيمة المضافة) أتعاب الوكيل العقاري. في بعض الأحيان يتم تخصيص مخصص لهذا عند تحديد سعر البيع ، وبالتالي يدفع المشتري في الواقع.
إن جميع هذه المعلومات تم جمعها من قبل فريق مكتبة المسافر ، وذلك من خلال البحث على الإنترنت أو في المراجع وأي خطأ بالمعلومات إن كان خطأ لغوي أو وقع عن طريق السهو وما إلى ذلك نرجوا أن تخبرونا به بالتعليقات وسنقوم بتصحيحه بكل سرور.
